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[기고] 일몰제 도시공원 보상은 얼마나?

@정병윤 (사)빛고을부동산포럼 대표 입력 2020.05.27. 09:31 수정 2020.06.01. 19:53

요즘 코로나19로 대외활동을 못해 가끔 동네 산에 오르면 이렇게 도심 속에 쾌적한 공기를 마실 수 있는 공원이 있다는 것이 새삼 좋다는 느낌이 든다.

지구의 온난화 영향으로 도시숲과 도시공원은 도시의 허파와 같다고 볼 수 있고, 공원은 시민의 건강·휴양 및 정서생활 향상에 큰 기여를 하고 있으며, 나무가 미세먼지 저감 효과가 있다는 연구결과가 발표되면서 도심에 위치한 공원에 대한 관심도 높아지고 있는 추세이다. 이같은 공원부지는 도시계획시설 결정으로 아무런 보상 없이 장기간 재산권을 제한하는 것은 헌법상의 재산권보장에 위배된다는 헌법재판소의 불합치 판결, 정부의 공원녹지법 개정 등의 과정을 거쳐 오는 7월 일제히 지정이 해제된다.

광주 민간공원을 보면, 그 면적이 780만 5천790㎡에 달하며, 시 재정을 투입해 재정공원 15개소 가운데 11개소에 실시계획인가 고시를 완료했고 나머지도 진행중이다. 따라서 광주광역시 민간공원 특례사업은 도시공원 일몰제에 해당하는 부지를 건설사가 모두 매입해 70% 이상을 공원으로 조성해 기부하고, 나머지 30%를 비공원시설(아파트)을 지어 수익을 가져가는 구조로 비공원시설의 전국평균은 약21% 이지만 광주시는 9.7%로 전국에서 가장 낮다. 이렇게 낮은 사업부지로 많은 공원의 토지를 보상하려면 아파트 분양가가 높아야 할 것이며 반대로 토지 보상가를 아주 저렴하게 지불해야 한다는 이론이다.

시는 시행자 지정 후 공원 조성계획 수립, 토지보상실시 등 절차를 거쳐 공사가 시작되고 건설사들은 6월께 사업실시계획 인가를 받아 분양을 위한 절차에 들어 갈 것으로 예상된다. 오는 2023년까지 10개 사업대상지에 약1만2천여 가구가 건설되며, ㎥당 2천만원이 넘는 초고분양가 아파트가 생겨날 것으로 예상되어 광주 집값 상승을 견인할 것으로 보인다. 토지일몰제를 시행한 것은 토지주의 재산권을 보호하기 위한 제도라서 각 지자체들은 일몰제에 대비하여 저마다 어떻게 대응할 지 준비하며 바쁘게 움직이고 있다.

시행사는 실시계획인가와 별개로 토지보상을 위한 제반 절차를 진행하고 있고, 보상 대상지인 토지는 토지보상절차에 따라 보상을 받게 되고 보상과 관련하여 고시가 뜨고 열람기간 후 보상받을 금액을 감정평가 하게 된다. 감정평가사는 보상이 되는 토지의 절반 면적에 해당하는 토지소유자 동의 받은 1명, 지자체 추천1명, 사업시행자 추천 1명으로 모두 3명의 평가사가 평가한 평균 금액이 보상금이 된다. 때문에 평가받은 금액이 받아야 하는 합당한 금액보다 현저히 낮다면 수용재결 결과 이의신청을 통해 3번까지 평가를 더 받아 볼 수 있다. 하지만 첫 감정평가액에서 큰 폭으로 늘지는 않기에 첫 평가가 중요하고, 이후에도 마음에 들지 않을 시 보상금 증액 소송 제기가 가능하다. 대법원 판례는 "공법상 제한을 받는 토지에 대해 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다"라고 판시했다.

옛날부터 도시공원으로 지정되였다고 하더라도 공원지정을 고려하지 않고 개발 가능한 토지로 염두에 두어 토지보상금을 산정해야 한다는 의미로써 토지소유자가 원하는 보상금을 산정 받지 못했다면 토지수용재결 뿐만 아니라 행정소송까지 고려해야 한다. 이렇게 할 경우 워낙 많은 시간이 소요되기에 협상초반부터 전문가를 대동해 대응책을 마련하는 것이 토지 소유자들에게 더 유리하다고 판단되므로 첫 단추를 잘 꿰어야 할 것이다.

지금까지 무상으로 누려왔던 도시공원을 그동안 토지소유자들이 공원이라 이름으로 재산권을 행사하지 못하고 재산상 엄청난 손실과 심적·물적 피해가 많았을 것으로 보이며, 이에 대한 광주시의 현명한 판단과 적절한 보상이 이루어져야 할 것으로 생각된다. 또한 지역시민단체나 환경단체도 이 부분에 대해 세심한 검토가 필요하며, 광주시민들도 그동안 무상으로 도시공원의 혜택을 받았으므로 이제 합당한 보상이 이루어지도록 우리 모두가 함께 지혜를 모을 필요가 있다고 본다. 정병윤(사)빛고을부동산포럼 대표


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